《足球正网开户县国有建设用地土地级别调整、基准地价更新》文件解读
一、制dingyi据
（一）法规、政策yi据
1、《zhong华人民共和国土地管li法》（1999年1月1日施行，全国人大常委会2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议第二次修正）；
2、《zhong华人民共和国城市穔ang夭躭i法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过， 2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修正）；
3、《zhong华人民共和国wu权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，2007年10月1日起施行）；
4、国土zi源部发布实施《全国工业用地出让最祎u郾曜肌返耐ㄖü磷shi2006]307号）；
5、国土zi源部《关yu调整部分地区土地等别的通知》（国土譻hiⅰ�2008〕308号）；
6、《国务院关yu加强土地调控有关wen题的通知》（国务院[2006]31号）；
7、辽ning省实施《zhong华人民共和国土地管li法》办法（2002年1月辽ning省九届人大常务委员会第二十八次会议通过）；
8、《关yu开zhan全省城镇基准地价更新工作的通知》（辽国土譻hi2013]302号）；
9、《足球正网开户市城市国有土地zi产管lizan行办法》（市人民政fu第79号令）；
（二）技术yi据
1、《城镇土地分等ding级规程》（GB/T18507-2014）；
2、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；
3、《城市地价动态监测技术规范》（TD/T1009-2007）；
4、《辽ning省城镇基准地价更新工作实施方案》；
5、《辽ning省城镇基准地价更新技术yaodian》；
6、其它地区基准地价更新调整工作的成功经验。
二、mu的和意yi
1、工作mu的
土地ding级的mu的shiwei全mian掌握城镇土地zhi量及利用状kuang，以便科学管li，合li利用土地，wei政fu制dingge项土地政策和调控cuo施，wei土地估价、土地税收和城镇土地利用规划ti供科学yi据。
基准地价评估shi建立地价ti系的基chu性工作，shi政fu调控土地市场、管li地价的zhongyao手段，也shi政fu搞好土地使用权出让、zhuan让、租lin、作价出zi入股、市场交易等价格的yi据。
2、工作意yi
⑴xian化土地zi产量差异，促进土地合li使用；
⑵加强政fu对土地价格的宏观管li和调控，逐步建立起完备的地价ti系及市场ti蟙an�
⑶有利yutui进城镇土地的有偿使用；
⑷有利yu城镇内ge企业合li负dan地价，实现平等竞争；
⑸有利yu实现城镇地价的调节作用，促进土地的合liliu动，实现土地的高效与最佳利用；
⑹有利yu实现城镇建设zi金的良性循环，促进城镇基chu设施和生活环境的改善，ti高城镇土地的功能，wei城市经济建设足球正网开户注册；
⑺通过对城镇土地ding级估价wen题的研jiu，可以掌握城镇地价形成糱a荼涔媛桑瑆ei掌握城镇土地利用规律，制ding政策与决策ti供yi据。
三、基准地价ti系的应用
（一）在土地市场管lizhong的应用
sui着我国土地使用制度改ge的不断深入，对土地市场的有效管lixian得yue来yuezhongyao。wei此，必xu建立合li的土地价格ti蟙an笆闭莆胀恋丶鄹袂閗uang，科学评价土地zi产的市场价值。本次土地ding级与基准地价更新成guo不仅使地价趋yu明朗化、公开化，利yuyin衱en谐『戏ü瑆ei土地市场有效管li和健kang发zhanchuang造条件；而且wei土地出让、zhuan让等ti供成交yi据，减shao人wei因素的干扰和确ding地价的盲mu性。
1、在土地出让市场管lizhong的应用
土地出让市场shi指政fu通过竞价出让方式ba土地使用权让与土地使用者的活动。我国土地使用制度改ge以来，土地zhuyao以出让weizhu，出让金确ding的合li与否直接关系到国有土地zi产价值的ti现和国紋i娴膌iu失与否。本次更新得到的基准地价成guoju有xianshi和指导作用，能反ying土地在利用过程zhong所能产生的ge类经济利益，同时也以价格标准xianshi土地zhi羕ang挠帕ying潭龋躻ei政fu运用价格手段宏观调控土地市场，制ding土地使用权出让金ti供yi据。
2、在穔ang夭谐」躭izhong的应用
穔ang夭huyao指穔ang夭⑵笠翟谑苋猛恋豩ou进行祄u⒔ㄉ杈瑈ouyu在拟订土地使用权出让价格时已经考虑到了穔ang夭⑵笠凳找媸迪zhi窃诳⒔ㄉ柰瓿桑课莩鍪踷hihou，其收益已经进行修正，所以在正常条件xia，基准地价更新成guo在穔ang夭谐hong的应用zhuyaoshi用在商品房价格的制ding与管li。
3、在土地zhuan让、出租、di押管lizhong的应用
基准地价更新成guo应用yu土地使用权的zhuan让、出租、di押市场的管li，可以宏观指导土地交易；利用基准地价成guo来pan断、区穤hi欠翊嬖谕恋赝痘衱ei等，以利yu政fu及时采取cuo施控制土地投机等不正常交易行wei，使土地市场走shang规范化guidao。譬如土地使用权zhuan让价格明xiandiyu市场祄ou应行使优先购买权。
4、在整顿和规范土地市场zhong的应用
youyu我国土地市场起步jiao迟，不规范的交易相当pu遍，尤其shi土地yin衱en谐≡趃e地大量pu遍存在，xu多划拨土地使用权yinhan在房屋交易zhong进行zhuan让、出租、di押等，造成大羕ang墓型恋厥找鎙iu失，国家土地所有权在经济shang得不到ti现。国务院15号文件，国土zi源部174号文件，wei整顿和规范土地市场ti供了政策yi据，本次更新成guo可wei整顿和规范土地市场ti供地价yi据。
（二）在土地出让、zhuan让价格评估zhong的应用
1、关yu出让底价评估
土地使用权出让shi指国家以土地所有者身份jiang土地使用权在一ding年限内让与土地使用者，并you土地使用者向国家zhifu出让金的行wei。gen据《zhong华人民共和国城镇国有土地使用权出让和zhuan让zan行条例》和《外商开发经营成片土地zan行管li办法》规ding，当地县（市）级人民政fu土地管li部门代表国家按zhao平等、自愿、有偿的原则，与土地使用者签订土地使用权出让合同，jiang国有土地使用权以指ding的地块、用tu、年限簍ui渌跫鋈酶苋萌丝⒕⒁淮涡允杖∈苋媚晗弈诘耐恋厥褂胒ei，即出让金。出让衱en接行椤hao标、拍卖祌e址绞健Ｇ┒┩恋爻鋈煤贤保豭ianzhi一shi土地使用权出让价格的确ding，te别shizhao标和协议出让，直接关系到土地出让能否顺利成交簍u鄹竦暮蟣i性。
在出让时，政fu应首先gen据正常市场情kuangxia地块应达到的地价水平，出shi待出让土地的最di地价，即出让底价。它shi受让人出价或竏u凼钡膅en据，也shi确ren成交价的基chu。
2、关yu土地zhuan让价评估
（1）出让土地使用权zhuan让价评估
出让土地使用权zhuan让shi通过有偿出让取得土地使用权的土地使用者经一ding时间的使用houjiang土地使用权进行合法zhuan让的行wei。此类zhuan让地价评估可直接利用本次建立的基准地价修正ti系评估。
（2）划拨土地使用权bu交出让金的确ding
划拨土地使用权bu交出让金测suan时应yan格采用“国土zi厅函〔2009〕311号”文件规范表达方式jisuan。
对yu划拨土地使用权zhuan让、di押等管lizhongbu交出让金的收取标准应襶ue⒌幕嫉丶踭i系weiyi据确ding。
（三）在土地蕑han杭鄹袢穌ingzhong的应用
我国城镇地价ti系shi以基准地价和标ding地价wei核衜o丶燮拦酪酝恋豥ing级wei基chu，首先评估基准地价，通过基准地价修正评估标ding地价。所以，我们可以参zhao《城镇土地估价规程》给ding的数学mo型，建立基准地价、级别内平均分值、宗地标准地价、宗地内平均分謉i涞氖Ч叵dan鈙uan的宗地地价，经宗地个别因素修正hou，形成宗地的标准地价；或者按zhao基准地价修正法直接评估宗地的标准地价。
（薽o┰谕恋貁i产量评估zhong的应用
sui着我国土地使用制度的改ge，变土地wu偿、wu限qi使用wei有偿、有限qi使用，土地宜作wei一种zi产纳入企业的固dingzi产zhizhong，故需合li评估其价謉an穞i现国有zi产价值。
1、在企业清产核zizhong的应用
2、在组建股份制企襠i恋貁i产量评估zhong的应用
